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佳兆业危局

2015-01-12 01:11:05 来源:长江商报

长江商报消息 涉140亿债务,深陷“黑天鹅”泥潭

□本报记者郑玮

在经历了掌门人辞职、在售房源被锁、合作伙伴退出,尤其是一系列负面消息最终触发企业首例债务违约后,深圳本土龙头房企佳兆业危机四伏的处境已无法掩饰。

1月8日,佳兆业因一笔2600万美金的到期债权利息未能支付,或将成为首个美金债券违约的中国房地产企业。

而就在此前的6日,“佳兆业即将破产重组”的消息充斥业内。隔日,佳兆业发布公告正式否认破产重组传言。佳兆业集团高级媒介经理郭师研对长江商报记者表示,目前企业所有消息皆以公告为准,“没有见到公告的都是传闻”。

无疑,这个破产重组的传闻和辟谣将持续发酵两个月的佳兆业危机推向了高潮。尽管佳兆业正式否认破产重组传闻,但该企业陷入债务违约风波、资金周转困难却是不争的事实。

而曾被寄予厚望的新晋大股东富德生命人寿目前对此反应迟缓,至今未见出手救助,而由于佳兆业在深圳多个项目处于停滞阶段,或将引起更多债务违约事件。

自此,房地产的“潘多拉魔盒”被打开,除佳兆业债券价值大幅缩水之外,还引发海外投资者对港交所上市的内房股的恐慌心理。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容预测,新的一年国内房地产市场债务违约风险还会陆续到来。眼下,对于内房股潜在的风险和成长前景,海外投资者正在进行新的评估。

资金链违约“连环套”

毫无疑问,这是目前规模最大的卷入破产传闻的房企。

1月8日是佳兆业旗下债券半年一次的付息日,缴付约2560万美金利息,能否按期支付利息是佳兆业能否渡过难关的关键转折点。

据了解,此次利息是由佳兆业2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%、额度为5亿美金债券产生,根据合约规定佳兆业需每半年付息。

郭师研对长江商报记者表示,现阶段还不清楚情况,一切以公告为准。但截至长江商报记者发稿,佳兆业尚未公布已支付该款项,佳兆业恐已陷入“黑天鹅”深渊,成为首家美金债券违约的中国房地产企业。

这笔债务危机只是冰山一角,根据佳兆业2014年中报,佳兆业总借款金额为297.73亿元,在与其有业务往来的金融机构中,有6家银行。

截至2014年6月底,佳兆业需要在一年内偿还的短期债务超过60亿元,需在2年以后5年以内偿还的则为47亿元,而同期账面现金、银行存款为110.9亿元。

佳兆业的账面债务,加上游离于“表外”的信托融资、私募股权融资,其实际债务风险超出所想。

就在1月7日晚间,有消息称从当天开始,包括银行在内的至少3家金融机构,向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全,要求查封佳兆业在深圳的部分资产。

除了银行贷款外,作为具备一定实力的大型房企,在此次危机爆发前,佳兆业一向是信托企业争抢的对象。从2013年开始,先后共计有近十家信托企业与佳兆业合作。

迄今为止,这些向佳兆业提供融资的信托企业中,至少尚有5家的产品处于存续期,而且总金额达到70亿元左右,与银行贷款规模相当。

相较于银行贷款,佳兆业的信托融资规模亦不小。而在上述信托企业中,又以平安信托涉及资金规模最大。据了解,2014年4月和10月,平安信托通过两款信托计划,共计向佳兆业融资近29亿元。

1月8日晚间,申请查封佳兆业的金融机构数量在不断上升,其中一家城商行申请的财产保全总额,就达到30亿元。有业内人士分析,卷入其中的金融机构,可能至少有11家,涉及金额或达到140亿元左右。

佳兆业遇上“连夜雨”

冰冻三尺非一日之寒,显然佳兆业此次的危机并不始于此,亦不止于此。

为何一向业绩良好的佳兆业会突陷深潭?

深圳官场动荡后,从当地房地产部门针对企业的非常规手段,或许能看出蛛丝马迹:

2014年11月28日,佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市政府锁定;12月4日,佳兆业两家位于深圳的子企业被政府限制转让股本权益;12月8日,佳兆业申请重续国家一级资质证书被暂停处理;12月21日,深圳市政府再次加码对佳兆业的“管控”,佳兆业在深圳几乎所有的地产业务被叫停。

随后,深圳佳兆业悦峰、佳兆业中央广场一期与三期、佳兆业假日广场等共计1500套房源被锁定,均将无法办理网签手续计入销售额。

换而言之,占佳兆业总业务近三分之一份额的深圳业务基本处于停滞状态,既不能进行销售回款,也无法进行抵押融资。

或许注定是“成也萧何,败也萧何”,“旧改”王也败在了旧改上。

与“锁房”事件几乎同时进行的,是佳兆业创始人之一、郭氏三兄弟中的老二郭英成于2014年12月10日宣布辞任董事会主席等职务,老三郭英智也由副主席、实行董事调任非实行董事,这标志着一手创办佳兆业的郭氏兄弟正式退出企业管理层。

“锁房”事件与郭氏兄弟的退出,引发佳兆业出现连环债务违约。

2015年的第一天,佳兆业集团发布公告称,由于郭英成辞职事项,触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文,遭汇丰银行要求提前偿还2013年8月借出的4亿港元定期贷款。

佳兆业集团同时称:“此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。”

1月6日,深圳两龙岗区旧改项目伙伴也宣称,将与其终止合作协议,并要求佳兆业退回12亿元。

佳兆业艰难自救

郭氏兄弟临走之前,选择将宝“押”在了生命人寿身上。

2014年12月4日,郭氏兄弟向生命人寿旗下的富德资源投资转让约11.21%的股份,由此,生命人寿成为企业的单一大股东。

佳兆业房源被锁事件发生后,此前一直作为其好拍档的生命人寿也充当了“救火队员”的角色。

根据港交所披露的信息,从2013年至今,生命人寿对佳兆业有13笔增持记录。若以最近一次去年12月24日的收盘价1.59港元每股来算,生命人寿短短一段时间,因佳兆业已账面浮亏17亿至20亿港元之间。

然而,随着佳兆业债务危机的发酵,此时,被寄予厚望的生命人寿对此事件的反应异常沉默,目前为止并未见到救火的动作。生命人寿品牌部曾回应长江商报记者称,后续一切进展,将以公告为准,除此之外,不愿多言一字。

曾经“雪中送炭”的生命人寿难道选择袖手旁观?有业内人士分析称,生命人寿可能一开始低估了佳兆业事件的严重性,现在随着事态发展严重,目前态度偏于谨慎。而现在,佳兆业债务压顶,评级屡被下调,再从资本市场融资的可能性非常小,如果生命人寿不出手,未来仍有陷入债务重组的可能。

危机之下,佳兆业内部也展开了艰难的自救。

据佳兆业一位离职员工透露,企业于去年10月成立的一家基金企业面临解散,并给予已辞退员工1个月工资的遣散费。

除了裁员之外,佳兆业已经开始卖项目来救急。去年年底,佳兆业将上海一项目转手给万科,回笼资金12亿元,但在扣除银行贷款和相关费用后,出售该项目收益只有877.6万元。

除上海已转手项目,佳兆业还有多少项目可供处置?资料显示,去年佳兆业共花费90亿元买下16个项目,其中南京项目就花了42亿元。值得关注的是,三个项目位于深圳,目前无法转让。

目前好的消息是,除了深圳项目自2014年12月21日起被当地房管部门锁定至今无法正常销售外,其余位于上海、佛山、成都等其他城市的项目仍在正常销售,集团总部及各地分企业也正常运作。

佳兆业集团内部人士表示,“现在最大的办法还是去找政府,大家已经跟政府沟通过,但至今还没有结果。”

“潘多拉魔盒”被打开

从表面上看,佳兆业是“个例”,但有业内人士认为,佳兆业或许正在打开中国房地产行业系统性风险的“潘多拉魔盒”。

中国社科院金融研究员易宪容认为,佳兆业集团贷款违约,仅是当前房地产市场周期性调整过程中逐渐暴露市场风险和经济风险的一个案例。

国际评级机构标准普尔在一份银行业报告中评估认为,中国房地产开发和建筑行业的贷款总额至少为8 .2万亿人民币,占银行贷款总额的13 .8%。这意味着国内银行对房地产信贷的窗口仍然很大。

“这件事让海外市场对一种新的风险开始重视起来。”房地产金融领域资深评论人黄立冲表示,佳兆业债务违约将使得海外投资者意识到,对于内房股来说,除去政策风险以外,一些不可控的因素带来的影响将更加凸显。

佳兆业事件无异于增加了新的风险警示。有投行人士甚至认为,连续爆发的内房企资金链断裂事件可能会引发海外投资者的恐慌心理,对内房股的风险评估也将变得更为谨慎和苛刻。

对银行界来说,可能的担忧除了违约风险,还有随着房地产利润回归,房产抵押价值也将下滑,从而引发一系列不良效应。

债券市场已经开始有所反应。据了解,目前,佳兆业此前发行的多笔美金债券的价格已大幅度跳水。相关分析认为,如果有更多的违约事项发生,其债券价格将会继续走低,也会引发投资者更多的抛售。

一种隐忧开始在海外投资者之间蔓延开来。一位投资界人士称,多数人还认为佳兆业的遭遇只是个案,但谁又能保证没有“下一个佳兆业”?

“从行业风险上看,总是有个案的,我认为从宏观面上看房地产行业的确已经过了挣大钱挣快钱的时候,市场面临天花板,增长速度下降,这都会对现在的行业格局造成影响。但大型的规模房企不会轻易倒下。”克而瑞机构深圳区域总经理许烁表示。

佳兆业五大危机

●房源被锁

●年底停牌

●人事变动

●债务违约

●破产传闻

佳兆业

自救方式

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自救

破产

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债务

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责编:ZB

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