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重组易重生难 佳兆业受困现金流

2016-04-04 00:22:05 来源:长江商报

长江商报消息 境外债务重组方案获超80%支撑,两年未发年报面临摘牌危局

□本报记者 杨玲玲

从千亿资产到濒临破产,再到收购、重组,在过去的一年时间里,佳兆业集团控股有限企业(1638.HK,下称“佳兆业”)经历了过山车般的商战沉浮。

3月29日早间,佳兆业披露了企业业务进展、债务重组等方面的最新公告。与此同时,佳兆业多个板块开始大规模招人,甚至一次性释放了数以百计的岗位。

更重要的是,佳兆业一度停顿的境外债务重组方案终获通过,得到包括“异议者”华尔街对冲基金Farallon和BFAM在内的相关债权人80.9%的赞成票。至于高达481亿元的境内债,截至2016年3月20日,已有约90%结付或通过其他方式解决。

昔日债台高筑的佳兆业,似乎已显现出“复苏”迹象。一位不愿透露姓名的房地产资深评论人4月1日在接受长江商报记者采访时称,佳兆业充满坎坷的重组之路已进入收官阶段,但由于上两年度财务报表迟迟无法公布,目前仍处于停牌状态,能否最终实现“王者归来”仍是待解之谜。

“烂尾”的佳兆业

自2014年以来,佳兆业先后遭遇了涉腐传言、楼盘被锁、创始者退出、债务违约、破产重组等一系列风波。

资料显示,佳兆业成立于1999年,是一家深圳本土家族地产企业,由郭英成、郭英智、郭骏伟三兄弟成立,并于2009年12月在香港联合交易所主板上市。

佳兆业曾是深圳的龙头房企。2013年,佳兆业首次取代万科,以压倒性的优势成为当年深圳市新房住宅成交量、成交金额双料冠军。

根据2014年各大房地产企业的半年报显示,许多大型房地产企业的毛利出现了大幅下降,其中不少都降到25%以下,万科达到了21.9%,而佳兆业的毛利却高达40.3%。

到了2014年年底,形势突然急转直下。

2014年12月,深圳购房者爆出佳兆业在深圳2000多处房源被地方政府“锁盘禁售”。这种只针对一家上市房企的大规模限售措施,在中国房地产历史上闻所未闻。外界普遍认为,佳兆业受到了当年10月份涉嫌严重违纪问题被调查的深圳原市委常委、政法委书记蒋尊玉牵连。

业内人士指出,此次事件成为了佳兆业危局的开端。“没有一家房地产企业能够在其回款被封锁一月后存活下来的。”

就在佳兆业被发现其房源禁售后的几天,佳兆业爆出了大股东郭英成家族减持和郭英成辞任的消息,自2014年12月31日起生效。

而这也直接触发了佳兆业未能履约与汇丰银行的融资协议。因为这笔4亿元的贷款连同应计利息本应于郭英成辞任生效当日偿还,但在辞任正式生效之日佳兆业未能按时偿还该款项。

进入2015年以来,佳兆业位于杭州五常一楼盘项目全部房源变成限制房,共计待售房源749套,这些房源被锁定无法销售。广州市房管局下属网站显示,佳兆业广州旗下楼盘城市广场400余套房源和白云地王项目280套房源被查封。此后不久,佳兆业位于大连的项目又被银行申请冻结或查封。

2015年之后,佳兆业被融创收购的消息甚嚣尘上,但在2015年6月18日,融创中国企业董事长孙宏斌以佳兆业“报表根本出不来”为由,放弃了对佳兆业的收购。

有业内人士感叹:“依靠烂尾楼起家的佳兆业,似乎也进入了烂尾状态。”

让步债权人达成境外债务重组

不过,佳兆业最近释放的一系列信号显示,这家一度濒临死亡的港资房企正在慢慢“复活”。

3月29日,佳兆业在官网披露了企业最近的发展状况。公告显示,佳兆业约90%境内债务已结付或通过其他方式解决,境外债务重组方案也已获得包括Farallon和BFAM在内的相关债权人80.9%赞成。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受长江商报记者采访时提出,佳兆业在境外债务重组上做了较大让步,承诺在一定条件下给债权人补偿,同时鼓励债权人降低融资成本,而债权人须撤回所有诉讼、仲裁、强制实行程序,并将资产“解冻”,“这些努力效果明显,佳兆业已与多个债权人达成协议”。

不过,也有相关人士向本报记者表示,“起死回生”的佳兆业依然面临资金紧张、人才流失、房源待解、债务扫尾等诸多隐患,回归之路显然不会一马平川。

佳兆业遭遇危机以来,全国范围内许多老员工迫于压力,不得不离开岗位。这对当前正在驶入回归之路的佳兆业来说非常不利。

近日,在业务开始重启、现金流初步恢复的情况下,佳兆业开始大规模招兵买马,旗下地产、金融、学问、城市更新、足球等11家子企业同时进行招聘,岗位达300个,涵盖人力、投融资、开发、营运等职务。此前不久,佳兆业的商业、物业、旅游、餐饮等子企业已率先举行专场招聘会。同时,佳兆业的离职员工返聘制度“回佳计划”也重新启动,一部分离职人员正在选择回归。

“佳兆业的‘回佳计划’主要针对深圳及周边的老员工开展,人力资源部门在员工离职时进行书面建档保存,现在通过鼓励离职员工重新回到佳兆业,快速且有效地吸纳工程、成本、设计类中高层人才。”韩长吉称,人才输入对企业有着极大的影响,尤其是老员工重返企业,培养成本低、适应期短,更利于企业的发展。

房源被锁仍是心头大患

2015年10月11日,武汉佳兆业金域天下项目三期在“锁房”9个月后得以重新开盘。

一位参与过佳兆业武汉项目开盘活动的业内人士告诉长江商报记者,当时,这场活动被安排在金域天下营销中心外广场,上午9点摇号还未正式开始,广场上已经人头攒动。开盘共推出270套房源,在活动进行一个半小时后,219套房源已被哄抢一空。

“眼前的火爆场景,很难让人想象前几个月这里还是一片萧条的‘锁房’景象。而开盘活动作为佳兆业在武汉解封后的首秀,似乎也预示着卷入倒闭风波的佳兆业正在开启回归之旅。”该人士称,再次开盘的佳兆业项目采取“低价入市”的方式重新走进大众视野,吸引了大批购房者。不过,也有部分购房者担心佳兆业的危机能否真正解除。

4月1日,记者登录武汉市住房保障与房屋管理局官网看到,目前佳兆业金域天下三期项目的所有房源均已由限制出售状态变为已抵押状态(已抵押状态指房源以在建工程形式抵押于银行,待与购房者签订购房合同将首付款提交于银行解押,再进行网签备案)。同时记者查询得知,佳兆业在武汉的另一个项目——佳兆业滨江壹号,已于3月26日正式开盘。

放眼全国市场,连续数月的“房源待解”难题依然是佳兆业的心头之患。

统计显示,截至3月1日,佳兆业的11个项目陆续解锁,开始恢复销售。佳兆业表示,目前有24个项目仍处在冻结状态,“若干债权人已经向法院提交撤销针对集团的相关诉讼,项目解封有加快的趋势”。

然而,在全国范围内,佳兆业仍有很多项目尚未完全解封。例如,目前该企业在深圳还有4个处于预售阶段的项目,仍处于被锁定及受司法查封状态。对此佳兆业表示,正积极与债权人商讨,以尽快重新开售深圳4个物业项目。

对此,分析人士指出,目前仍处于被锁状态房源均为佳兆业位于重点城市优质项目,无法销售形成现金流对企业而言如鲠在喉。

现金流成“复苏”命门

除此之外,摆在佳兆业和董事会主席郭英成面前的现金流困难同样不容小觑。

此前,佳兆业因为年报审计存在问题,一再延迟刊发2014年年报和2015年中期业绩公告。审计机构普华永道要求佳兆业处理好六大问题才能进一步对年报进行审核。

年报难产问题,可谓让人焦头烂额,如不能顺利交出年报,佳兆业将面临被摘牌的危险。因此,年报能否出具成为佳兆业复牌的关键条件。

直到目前为止,佳兆业2014年的年报始终未出。“评级机构已放弃对其评级,意味着企业财务成为了一个黑洞,与此同时,数百亿连环债高悬于顶、数十家债务人围绕在侧,企业现金流危机并未解除。”此前,有分析人士提出。

不过,根据佳兆业最近披露的公告,目前佳兆业约90%境内债务已结付或通过其他方式解决,赞成比例达到了法定的75%以上。根据该企业债券募集说明书显示,持有未偿还债券余额比例未达到25%的投资者,就不可以针对该企业采取强制措施。

此外,在3月29日发布的公告中,佳兆业还披露了2014财年、2015财年首三个季度的业务表现,收益分别为174.52亿元、39.84亿元;毛利分别为63.58亿元、-0.19亿元;经营溢利分别为-11.64亿元、-10.92亿元;企业权益持有人所占溢利分别为-40.95亿元、-15.49亿元;毛利率分别为3.6%、-0.5%。

这对于佳兆业而言堪称重大利好。从公告披露的内容来看,佳兆业重启虽未彻底完成,但在境内、境外的债务的处理上取得了重要进展,可以说旷日持久的佳兆业海内外债务重组战已进入到最后的收官阶段。

但业内专家也指出,回归正常并不意味着佳兆业能在短期内再次崛起为有竞争力的大型房企。由于上两个年度的全年业绩均未能完全披露,甚至无法获得国际投资机构的评级,从而无法发债融资。作为港股上市企业,企业透明度相当关键,企业财报需要审核以及接受港交所的询问,这会有助于资本市场恢复对佳兆业的信心。

韩长吉也称,佳兆业将要面对财报审核以及港交所的询问,还需尽快公布缺失已久的2014年、2015年年报,由此才能获得国际投资机构评级,以便开展发债融资。

位于上海浦东新区的上海佳兆业金融中心项目,目前仍无开工迹象。东方IC图

责编:ZB

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