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旭辉控股前七月销售超千亿   改善拿地结构权益比超70%

2020-08-10 07:54:59 来源:长江商报

    

    ●长江商报记者 江楚雅

    在业内有“黑马”之称的闽系房企旭辉控股(00884.HK,下称“旭辉”)在去年迈入2000亿阵营后,通过多元化拿地模式保持增长率、负债率和利润率的平衡。

    8月6日,旭辉发布2020年前7个月的销售业绩。今年前7个月,该集团累计实现合同销售金额约1027.2亿元。2019年,该集团合约销售金额首次突破2000亿元。2020年,旭辉集团将销售目标定为2300亿元。据此计算,今年前7个月,该集团完成年度目标约44.66%。是上半年为数不多销售超千亿的房企。

    规模扩张的同时保持债务平衡。国际三大评级机构之一惠誉出具信贷特别分析报告指出,自2014年以来,旭辉年均复合增长率达57%,且在扩张过程中净负债/净存货杠杆率一直稳定在45%左右的较低水平。

    此外, 旭辉不再激进拿地,多元拿地渠道全面开花,通过公开市场、合作并购、旧改和商业勾地四轮驱动,降低拿地成本、提高权益占比来谋求有质量的增长。华菁证券在研报中表示,旭辉2019年新增土地权益占比较2018年同期提升7个百分点至65%。1-5月新增土储382万平方米,权益比达74%,较去年全年增长9.5个百分点。

    业绩保持高增长

    作为近年冲规模最快的中型房企之一,旭辉业绩保持高增长。2012年到2019年,销售额从95亿增长到2006亿,七年间,销售额增长21倍,年复合增长率高达54.6%。其中,2017年的销售额增速96.2%,为上市以来最高,并且2017年销售额突破千亿大关。

    2019年,该集团合约销售金额首次突破2000亿元,实现合约销售2006亿元,同比增长32%,超额完成年初制定的1,900亿元销售目标,完成率达106%。同时坚持“有回款的销售”,2019年全年签约回款率高达92%,同比增长5个百分点,销售回款较去年仍实现逆势上升。

    从城市看,旭辉合约销售来源于一二线及准二线城市的占88%;从地域来看,长三角占比48%,环渤海、中西部和华南分别为25%、18%和9%;从销售均价看,同比增长5%至16,700元/平米。

    旭辉控股CEO林峰表示:“2020年,企业将继续保持谨慎、乐观的心态,全年推出的可售货值为3800亿元,合约销售目标2300亿元,同比增长15%。“

    今年前7个月,该集团累计实现合同销售金额约1027.2亿元。据此计算,今年前7个月,该集团完成年度目标约44.66%,是上半年为数不多销售超千亿的房企。

    业内认为,相比2019年已完成的2006亿来说,旭辉对销售目标的制定还是很稳健的。随着近期疫情防控态势向好和推盘节奏逐步恢复,2300亿最终实现并不难。

    规模扩张下,旭辉始终维持稳定的盈利增长和较高的利润水平,核心归母净利润7年复合增长率达33%。2019年,旭辉实现毛利率25.1%,同比增长0.1个百分点,调整后毛利率为30%;企业核心净利润率为12.6%;总利润90亿元,同比增长27%;股东应占核心净利润同比增长25%,2019年达到69亿元,创历史新高。

    同时,2019年旭辉实现核心ROE(净资产收益率)24.8%,同比增长1个百分点。上市以来核心ROE平均超过21%。

    今年6月,永升生活服务集团有限企业(01995.HK)与大股东旭辉财务并表形成共同体,实行“旭辉+永升”新品牌。旭辉并表永升生活服务在于提升该企业收入,提升该企业毛利率水平,降低该企业负债率,提升该企业现金流状况,有助于改善该企业报表。旭辉业绩会迎来新一轮增长。

    多元化拿地提升土储权益比

    在跨过2000亿的规模门槛后,旭辉扩储不再激进,大幅提升拿地权益比。在拿地上采取了“以收定支,严控负债”的策略,探索拿地方式多元化,地块低溢价、高权益。

    2019年全年新增土储权益比为65%,新增货值并表比例为76%,今年其拿地权益比的上升趋势更加明显了。今年前4个月,旭辉一共花了142亿元拿了16幅土地,拿地权益比提高至近九成。

    旭辉要求2020年-2022年拿地权益比例达到65%-70%,到2022年存量土储权益比例要达到65%左右;合约销售权益比未来三年内要从55%升至65%。

    国际知名机构野村证券表示,旭辉持有大量一线及二线核心区域的土地储备,在高销售现金回流与稳健的土地收购之下,企业可维持高资产周转模式。富瑞也认为,旭辉在今年前5月储备了大量优质的高权益土地,将有助于强化企业中期盈利前景。

    在拿地上进一步提升自我话语权的同时开拓多元化拿地模式。旭辉集团董事长林中林中表示,旭辉未来一半的新增货值都要来自于多元化拿地。

    2019年新增货值中,旭辉通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的占33%。得益于此,企业新增土储的平均楼板价由2018年的6199元/平降至5425元/平。未来逐步提升至50%,多元化拿地是有效提升土储的权益比重、降低土地成本的方式之一,确保企业未来几年毛利率、净利率的稳定。

    2020年旭辉在“多元化拿地”的落实上更进一步。前4个月,旭辉多元化拿地项目多达7个,分别位于上海、青岛、长沙、重庆和洛阳,拿地权益货值占比超过七成,合计新增货值158亿元。其中青岛即墨和洛阳的新增地块为一二级联动项目,长沙及重庆的项目则通过收并购获取。

    截至2019年期末,旭辉的总土储面积是6540万平方米,总货值9880亿,权益占比为65%,土储规模适当,能够支撑未来2-3年的发展;2020年可售货值3800亿元,其中89%位于有人口持续导入的一、二线及准二线城市。

    稳扩张降负债调整组织架构变革

    稳健的债务结构是房企健康发展的基石。快速开疆拓土的旭辉始终关注规模与利润之间的平衡,坚守“财务铁三角”的策略。

    从2015年到2019年,旭辉经过五年的增长,成功迈进2000亿元房企大营,期间企业资产负债率始终维持稳定,净负债率一直维持在70%以下。2019年末,旭辉总资产3227.0亿,总负债2554.8亿,资产负债率79.2%,较2018年末下降0.3个百分点。

    同时,企业降低融资、拿地成本。2019年全年,企业净负债率68.5%,加权平均融资成本仅6.0%,在同规模房企中表现出色。净负债率较低归功于持续暴涨的少数股东权益。2014年到2019年,少数股东权益增长42倍,年复合增长率111.3%,远高于同期归母股东权益25.8%的增长率。

    旭辉以多种方式持续优化财务结构。5月27日,旭辉发行2020年第一期企业债券31.2亿元,利率最低3.8%。该笔债券利率不仅创下了旭辉企业债发行历史利率新低,更标志着企业今年进一步降低融资成本、优化债务结构的重要一步。

    旭辉控股CFO杨欣表示,今年开年以来,旭辉相继以较低利率完成数笔融资,相信年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示,旭辉将继续严控债务规模与资金成本,同时不断优化债务结构,为企业发展“高筑墙、广积粮”。

    今年来,12家房企大手笔调整组织架构,旭辉适应行业变化趋势,持续推进组织变革、区域深耕。2019年先后成立西南、江苏区域集团,又在今年初成立华北区域集团,并推动太原城市企业并入西北区域。2019年,旭辉7大区域集团贡献销售均超百亿元,江苏、浙江区域集团销售更突破300亿元。同时,区域深耕有效提升了管控效率,节约了管理成本,区域集团的未来增长值得期待。

    从目前看,旭辉的人才和组织架构并非是为了转型需要,而依然是为做强地产主业服务。“旭辉未来几年的地产主业要保持一定比例的增长速度。随着主业扩大之后,会沿着纵向的产业链和横向的价值链发展房地产+,旭辉至少还要再过十年才会思考第二主业。”在旭辉集团董事长林中的设想里,第二主业至少要有1000亿元以上的营收规模。


责编:ZB

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