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龙湖集团“冠寓”年内将开10万间或成新利润增长点   负债率持续下降至51.4%融资成本低至4.5%

2020-08-31 07:52:39 来源:长江商报

●长江商报记者 吴婷

尽管今年上半年受疫情影响,房地产行业承压,但龙湖集团(00960.HK)实现了营收利润双双增长。

8月26日,龙湖集团发布2020中期业绩,上半年实现营收511.4亿元,同比增长32.6%,净利润63.4亿元,同比增长0.45%;核心净利润52.7亿元,同比增长12.1%。

业绩创新高,负债率也实现持续下降,累降11.3个百分点至51.4%。其融资利率连续四年低至4.5%的水平,现金短债比高达4.55倍。

值得注意的是,龙湖近几年推出的租赁住房业务“冠寓”今年有望实现盈利,年内开业量将达10万间,有望成为新的利润增长点。

天风证券认为,龙湖集团是少数的十年长跑稳健选手,考虑到企业丰富的土地储备资源、购物中心迎发力期、及企业本身所具备的低融资、强管理、稳投资、稳团队等特点,龙湖集团仍具备兼顾稳健与成长力的基础,在行业周期运转中,有望更好的穿越周期。

全年可售货源4100亿

公告显示,2020年上半年,龙湖集团实现地产开发合同销售1111.0亿元,同比增长5.2%;销售总建筑面积654.6万平方米,同比增长0.6%;销售单价1.6973万元/平方米,同比增长4.6%。截至2020年6月底,龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为3021亿元,面积1770万平方米。

实现营业额511.4亿元,同比增长32.6%;毛利同比增长25.2%至157.5亿元;核心净利润52.7亿元,同比增长12.1%。

2020年上半年,受新冠肺炎疫情等影响,不少房企降低全年目标完成率。截至7月底,龙湖集团合约销售金额达1320.8亿元,全年目标完成率为50.8%。

龙湖集团高管在业绩发布会上表示,龙湖集团备货比较充足,全年的可售货源达到4100亿元,按照龙湖自己节奏来走,应该可以顺利完成全年2600亿元的销售目标。

对于下半年的布局计划,龙湖集团表示,龙湖集团所布局的城市量级较高,下半年市场应该还不错;加上企业可售货源充足,所以有信心完成全年销售目标。

业内人士认为,龙湖集团有信心完成全年目标,得益于优质的土储充足,以及拿地均价与当期售价比值低。

在投资拿地上,龙湖一直保持着自己的节奏。截至2020年6月底,龙湖集团土地储备合计7354万平方米,权益占比达到70%。土储平均成本为5829元每平方米,占当期平均售价的34.3%,较低的拿地成本为企业留出了充足的利润空间。

今年上半年龙湖集团新增土储建筑面积1101万平方米。从区域看,拿地比较多的几个区域分别是环渤海地区、西部地区及华南地区。从货值上来看,一二线城市占81%,卫星城占9%,强三线城市占10%。

业绩发布会透露的信息显示,企业会坚定地聚焦一线、二线高能级城市,大城市周边的卫星城,以及像长三角、大湾区这样经济发达地区的强三线城市。鉴于目前集团已经拥有的土地储备,可以满足3—4年的开发需求。

4年间净负债率均在55%以下

业绩创新高,负债率也实现持续下降。

公告显示,2020年上半年,龙湖集团平均借贷成本为4.5%,平均贷款年限6.45年,净负债率51.4%,在手现金784.0亿元,现金短债比高达4.55倍。

梳理历史数据发现,2014年之后,龙湖集团的平均借贷成本逐年下降,2017年上半年首次低于5%,此后稳定维持在4.5%左右的低位。

龙湖集团融资成本保持低位,重要原因是在于融资渠道上主要选择债券、开发贷、银团贷款等,很少使用非标、信托等受宏观调控影响较大的高成本融资方式。

今年上半年,龙湖集团发债结构优势也十分明显。2020年1月,成功发行6.5亿美金票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%;4亿美金为12年期,票息3.85%,创中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。随后,又在境内成功发行28亿元企业债券及30亿元住房租赁专项企业债券,票面利率3.55%至4.2%,期限介于5至7年。

此外,2016年之后,龙湖集团净负债率持续下降。2016年上半年至2020年上半年,累计下降11.3个百分点至51.4%。2016年以来,净负债率均保持在55%以下。

对此,龙湖集团高管在业绩发布会上表示:“大家非常珍惜自己的信用。龙湖虽然是一家民企,但是即使是在2008年金融危机时银行希翼通过展期来帮助龙湖渡过难关,大家依然没有选择展期,大家每一笔贷款要么到期还,要么提前还,而且大部分都是提前还”。

彭博研报认为,在房地产行业的资金流动性仍然紧张的情况下,龙湖集团51%的净负债权益比、较低的融资成本和有限的短期期限均有利于其增长。

“冠寓”将成新利润点

值得注意的是,今年上半年龙湖集团商业板块业绩亮眼。

上半年物业开发收入同比增32%;物业管理及相关业务收入同比增39%;投资物业租金收入同比增30%。

在上半年减租与客流量下滑的双重背景下,龙湖商业地产天街项目依然实现租金收入26.7亿元,同比增长22%,反映了天街的竞争力和潜藏的市场空间。

显然,龙湖商业进入加速扩张期。截至2020年6月,已布局全国25座城市,累计开业商场达40座,已开业商场建筑面积为387万平方米(含车位总建筑面积为504万平方米),整体出租率达到94.7%。管理层认为,全年有望完成60亿元的营收目标。

此外,龙湖近几年推出的租赁住房业务“冠寓”今年有望实现盈利,年内开业量将达10万间。

财报数据显示,今年上半年该业务完成租金收入7.3亿元,增幅达到63%,实现快速增长。冠寓主要位于北京、上海、深圳、杭州等一线及二线城市,截至2020年6月底,累计开业房间数量达7.9万间,开业超过六个月的房源出租率为88.6%,位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。

管理层在业绩会上透露,冠寓今年开始有望实现盈利,这项业务覆盖21-35岁的一二线白领人群,后期值得持续关注。同时表示,租赁住房业务对企业综合能力的挑战很大,龙湖集团已经形成了很强的运营团队,融资成本较低,所以有信心在今年完成开业10万间、收入20亿元的目标。

今年龙湖集团也颇受资本的青睐。目前已有多家海内外券商给与龙湖集团买入、增持或跑赢行业的正面投资评级。

在二级市场,8月27日龙湖集团股价创下其上市11年来历史新高,当日早盘最高报41.200元。截至发稿时止,总市值2453亿港元。

视觉中国图

责编:ZB

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