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中国金茂预警净利跌50%总负债或超3000亿   高价拿地融资成本上升致毛利率“腰斩”

2021-02-08 06:27:10 来源:长江商报

    

    ●长江商报记者 赵洁

    在中央坚持“住房不炒”、楼市调控不断加码的政策背景下,中国金茂早年斥巨资高价拿下的地块被套牢,地王后遗症开始显现。

    中国金茂(00817.HK)近日突发业绩预警,预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因,导致集团开发项目售价不及预期,需计提资产减值。

    对于计提减值,市场普遍认为是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。根据公开的财务数据,截至2020年上半年,不计算近200亿元永续债,中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6,踩中一道“红线”。

    长江商报记者梳理金茂近年财报发现,2016-2019年总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿,平均增速超过20%,截至2020年6月30日,中国金茂总负债达2980.27亿,按近年超20%的增幅速度,目前其总负债或已超3000亿。

    股价下跌、业绩预警、负债高企,与其“地王”项目售价不及预期有关,被称为“地王收割机”的中国金茂,近年来先后拿下多个地王项目。不过随着近年来楼市调控不断加码,这些项目无疑受到挑战。

    2月4日,长江商报记者发送采访函至中国金茂方面,截至发稿前未得到回复。

    业绩增收不增利股价大跌

    从销售端来看,中国金茂属于房企优等生。日前,中国金茂发布业绩简报,数据表明,2020年中国金茂实现2311亿元合约销售,同比大增43.7%。克而瑞全口径销售排名向前跳升3位至第15。

    销售额增加,但对业绩的贡献却有限。近日,中国金茂突发业绩预警,预计2020年全年盈利下降约40%-50%。因房地产市场调控等原因,导致集团开发项目售价不及预期,需计提资产减值。

    这一情况似乎早有“端倪”。三季报数据显示,金茂2020年三季度毛利率为22.47%,相对于上年同期的40.69%等于被“腰斩”。这是近几年其净利润指标首次出现下降,2017年-2019年,中国金茂净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元,增速分别为56.88%、31.00%、23.82%。

    限价政策导致毛利率下滑,Choice数据显示,2018年-2020上半年金茂毛利分别为145.38亿元、127.65亿元、39.26亿元,2019年、2020年上半年同比分别下降12.2%、27.72%;同期的销售毛利率分别为37.53%、29.44%、32.45%,2019年、2020年上半年同比分别下降21.6%、12%。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示,金茂利润下滑跟整体拿地价过高有一定关联,另外与融资贷款利润上升,开发整体成本过高,限价政策导致房屋销售价格有所下降也有关系。

    金茂销售均价一直在2万上下徘徊,根据中国金茂2020业绩预告数据估算,其销售均价为2.05万元/平方米,同比下滑4.65%,也是近几年最低的一年。2018年、2019年的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米。

    售价不及预期,让市场对其业绩增长潜力持否定态度。2019年金茂地产开发毛利率为27%,较2018年的36%,大跌9个百分点,说明其在2017年高价抢来的“地王”项目进入结算阶段并影响到了结算毛利率。

    业绩预警导致股价进一步下跌,过去一年,中国金茂股价已被“腰斩”。特别是在1月21日至1月28日,中国金茂股价连续六个交易日下跌,下跌幅度累计达三成左右。

    虽然金茂通过回购股份等措施对冲股价下跌,并表示对本集团长期发展保持乐观。机构却不看好其发展前景。近日,瑞银将2021及2022年内房企业盈利预测分别下调10%及15%,并下调中国金茂等三家房企评级至“卖出”。

    国泰君安研报称,中国金茂近两年销售增速和均价优于同梯队房企,但依然计提减值,说明并非销售端问题,而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

    计提减值或由于高溢价拿地

    金茂此次公告中并没有指出计提减值的项目,但业内认为多半与前几年频繁高价拿地有关。

    2009年,中国金茂力退万科、保利、SOHO中国等企业,夺下北京广渠门15号地王;2012年,以总价56.8亿元摘得上海海门路商办地块;2014年初,以101亿元总价拿下上海大宁地王;2015年,连续摘得北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王等,2016年,其在上海、深圳等城市累计参与获取的地块有12宗,成交总价为372.7亿元。这12宗土地,大部分都是区域内的总价或单价“地王”。

    2020年,金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地。2020年12月1日,金茂以溢价率38.46%,7140元/平方米的楼面价拿下台州临海市一宗住宅用地。

    为了快速进入某个城市不惜高价拿地,中国金茂未周全考虑政府限价风险。随着2017年限价令调控政策的发布,这些“地王”无法入市,只有通过出售“解套”,2017年和2018年,金茂数个项目都曾亏本销售。

    例如,2017年9月,金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块,当时周边楼盘均价只有29000元/平方米,而到2018年翔安金茂悦入市,售价仅为29000元/平方米。

    城市运营或成解决高价地利器

    当先,房地产金融监管力度持续强化,去年8月份,央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值,并压降融资类信托规模,倒逼房企去杠杆、降负债。

    根据公开的财务数据,截至2020年上半年,不计算近200亿元永续债,中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6,在手现金并不充裕的中国金茂踩中一道“红线”。对此,中国金茂却认为影响不大。

    长江商报记者梳理金茂近年财报发现,2016-2019年其总负债分别为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿,平均增速超过20%,截至2020年6月30日,其总负债达到2980.27亿,按近年超20%的增幅速度,目前其总负债或已远超3000亿。

    谢逸枫指出,金茂持续加杠杆可能会带来现金压力、信用违约,债务崩盘等风险,最大可能会导致项目被卖掉,或者资产变卖,这些情况可能会影响后续规模扩张的计划。降负债降杠杆的最好方法是获得更多的融资贷款,其次是加快销售回款,分拆一些其他产业上市扩展融资渠道。

    负债高压下,甩卖项目是回笼资金最快的方式。近两年,金茂频繁进行股权及项目转让,补充现金流。

    2019年,金茂曾通过转让和增资方式变更旗下9家企业股权,仅5月至6月期间,中国金茂就连续出售和退出8个项目。2020年更是加快了这一速度,截至2020年11月中旬出售10多家项目股权,其中不乏亏本出售。

    这样的方式确实给企业带来收益,除了销售额的快速增长外,财报显示,2019年金茂出售子企业收益为10亿元,2020年上半年出售子企业收益为5.26亿元。

    此外,长江商报记者注意到,截至目前,中国金茂布局了27个城市运营项目,大部分位于长三角地区,楼市销售前景好。随着这些项目持续成熟发展并加速度滚动兑现,可能成为解决高价地的利器。

    受益于这一城市运营模式,中国金茂得以提前锁定大量优质低成本土地,仅2017年到2019年间,其拿地均价从10729元/平方米降至7525元/平方米,低溢价率获取项目占比从47%上升至75%。

    国泰君安研究认为,来自城市运营低价获取的地块,除了销售外,还可通过转让部分股权方式提前实现回款和投资收益。从这个角度看,中国金茂下半年频繁转让项目股权,实际上是非常理性的提前获取投资收益、通过增加回款降低杠杆的有效手段。

    谢逸枫则认为,城市运营的收益模式还不是很稳定,还需要更多融资方面的支撑,目前城市更新项目资金压力非常大,包括一些旧改和城镇化项目,这些前期投入也非常大。


责编:ZB

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